竹北丹尼爾房屋

根據《今周刊》獨家調查，台灣高房價，已成為七成年輕人最憂心的問題，而房價痛苦指數，更居亞洲第四，隨著逐漸開放的台灣經貿環境，高房價是否會搭上「香港模式」的列車，一路狂飆？

「他們，早就來買台灣了！」

台灣房價那麼高，到底是誰在買？今天，我們有了答案。

國內某知名代書從一年多前，就替「他們」在台買樓。有計畫、有規模，第一期資金規模就砸了新台幣十億元。誰有這等能耐？答案就是陸資。

這名不願具名的代書，一年前就開始替大陸電子業老闆在台買樓。「當時聽到陸資一口氣要拿十億元買辦公室，的確有點嚇到。」這位代書坦言，因為台北市整棟出售商辦不多，所以這位陸資只好先在大安區、信義區買下單層辦公室，現在已經有三間商辦。

陸資買台灣地產，不是有《五四三條款》嗎？（編按：貸款限五成、停留不過四個月、三年不得轉售，並須審核）為了交易方便，這家陸資是以英屬維京群島註冊的境外公司在台分公司名義直接購買、登記。不受限制，政府全被蒙在鼓裡。

雖然根據內政部地政司統計，十一年來開放陸資來台購屋，累計僅一百三十六件，總金額約十七億元，陸資申請的數量與金額相當稀少。但是，這只是我們看得到的統計數據。

由於陸資來台買房限制重重，枱面上交易稀少，枱面下，陸資早已悄悄侵台，在政府看不到、管不到的地方大買特買。他們逼退的，正是台灣的年輕人。

根據《今周刊》調查，有七成台灣年輕人憂慮高房價問題。台灣的痛苦指數（中位數房價每月貸款支出除以中位數家庭月所得，也就是城市貸款負擔率）是六四％，不但是亞洲第四高，也遠高於香港、東京等國際大城市。這個島的年輕人要靠自己的力量住在這裡，早就是負擔不起的奢侈。

而在這個島，就算是人人稱羨的公務員，也不見得買得起房。

一名任職中央部會的公務員，現在月薪約八萬五千元，生涯總收入約兩千多萬元（見後附表），待遇較一般老百姓，已經算高。

但是年近天命之年的他，就算要買屋，還是得當靠爸族。台北市區中正區一棟十六年的中古屋，四十一坪總價四千一百萬元。頭髮已經蒼白，這位公務員還是得靠父母資助，才能買下蝸居的殼。公務員已如此悲涼，領22Ｋ、沒有父母支援的年輕人，又能怎麼辦？他們只能眼睜睜地，看著自己的島被奪走。

這還不是最糟的。隨著ECFA（兩岸經濟協議）開放、未來服貿開放陸企投資、引入高階白領來台，荒謬的台灣高房價，可能更加惡化。這正是民眾最害怕的副作用之一，我們又怎能怪學生走上街頭？

「如果照香港經驗，未來ECFA、服貿一步步開放下，陸資對台灣的房地產需求肯定會增加。」港商中原地產台北董事總經理周永輝打包票。中原地產是香港最大的地產仲介之一，一一年來台設點，被市場稱為來台「卡位等開放」，當陸資來台買房的引路人。

周永輝經歷過香港房市的低潮，從九七年高點到○三年低點深跌了七六％。但是，○三年香港簽署CEPA（內地與香港關於建立更緊密經貿關係的安排），「往後的七、八年，可說是房地產的無限春天。」周永輝說。雖然香港平均薪資在○三年到一三年成長了五○％，但房價中位數則成長了二倍以上。

不過陸資來台買房，很少人會傻傻地透過官方管道申請、等待半年的核准時間。因為，枱面下有四大暗道，已讓陸資行遍台灣。

陸資四招「葉底藏花」 早就是你鄰居

第一招「借花獻佛」：台商借名登記，台商以大陸不動產、企業股份質押，幫大陸的合夥人買房，或陸客以台灣親友名義買房，此為最常見的一種管道。

第二招「借道外資」：借第三國企業名義，例如登記在英屬維京群島投資公司來台置產。

第三招「雙重國籍」：大陸人擁有台、陸以外的雙重國籍，利用第三國護照來台置產，包括「宏盛帝寶」、「信義富邦」與「元大栢悅」皆有其身影。

第四招「娶某買房」：大陸人娶台灣老婆，將房產登記在老婆名下，例如與大陸餐飲集團俏江南總裁汪小菲結婚的藝人大S徐熙媛，○九年就已買下松德路的「國美國家藝術館」。

由於這四個主要的私下管道，都是以合法、合規定，且既難查證背後是陸資還是外資，故無法在統計資料上顯現。因此，房地產業者指出，陸資來台買房的數量，絕對不止政府公布的一百多件而已。

此外，大陸建商在台投資的「萬通台北2011」，開賣以來帶入大量陸客來台購屋。萬通國際開發總經理周東權直言：「我們的客戶不只是台灣人。已售出的八成五房屋裡，就有四○％是中國人購買。」

「在《服貿協議》生效之後，相信陸資會前仆後繼而來，加速房地產Ｍ型化。」若政府無法有效管制，淡江大學產業經濟系副教授莊孟翰甚至預測，一坪三百萬元的房價，很快就會來。

反制一：提高持有稅 擊沉國內投資客

不幸的是，政府過去的打房措施，包括央行的貸放限制、國有地停標、奢侈稅等，對房價的打擊有限，都是因為沒有直指炒房核心。「首先要做的，就是調整台灣的房地產持有成本。」莊孟翰說。

在台灣，一戶帝寶每年房屋稅和地價稅合計只要繳不到十六萬元，比帝寶最小坪數要付的三十一萬元管理費還低。也讓台灣出現許多包租公，光收租金就可以抵房貸，炒房零成本。

但同樣的炒房策略，在持有稅制健全的國家就行不通。

一名移民美國加州的吳先生，最近想複製台灣的包租公模式，買第二棟屋來出租，但加州當地的高房屋稅，卻差點讓他血本無歸。「因加州每年要繳的房屋稅實在太高了。」吳先生分析：「一棟五十萬美元的房子，每年房屋稅加上特別附加稅（Mello-Roos，物業稅的一種），要繳一．七％的房屋稅。」是由真正的市價來課稅，且每年都會請第三方機構估價，和台灣脫離現實的房屋評定現值與公告地價截然不同。

反制二：提高印花稅　不讓外國人炒房

在加州的高持有稅下，攤算下來加上房貸，完全無法用租金打平，最後吳先生只得打消買一房自住、一房出租的念頭。「相較起來，台灣真的很好操作。」吳先生還說，最近他的香港朋友頻頻詢問台北的房屋稅制，「因為他也聽說，台北的稅很低，適合養房。」

近年來，越來越多人對台灣房產有興趣，包括前文提到的中原地產，因香港有近二○％房產由外資交易，為抑制失控的房價，提出了趕跑外資的方式，也就是提高「印花稅」。

這個印花稅，特別針對買香港住宅的非本地人，除了一般印花稅，還要額外繳交交易價格的一五％的重稅。就連本地人，印花稅也在一三年，從四．二五％提高到八．五％，稅足足重了一倍。如此重稅，讓香港從○三年一路飆升的房價在去年慢了下來，顯見重稅已在現階段抑制成交量與房價。

反制三：陸資人頭戶若不杜絕 後患無窮

反觀台灣，買屋的契稅和印花稅加起來只有六％。而且台灣房屋高資產中心執行長邱太煊指出，這還是以房屋現值課稅，買屋成本更低。

外國人來台買房，繳的稅也一視同仁。隨著星港都用印花稅打擊國外投資人，若以台灣目前的稅制開放，無非鼓勵國外投資客把星港資金移到交易成本低的台灣。

但就算對外國人課以重稅，遇「葉底藏花」的陸資，政府若不能掌握誰是假外資、誰是真陸客，恐怕一毛稅也課不到。面對將開放的兩岸服務、貨品、貿易及投資，內政部及金管會是否有能力和資源追蹤帳戶資金來源，如何管制陸資用台灣自然人名義買下的房子？不只是一般住宅可能染紅，若陸資「無限量」採購商辦，恐怕更進一步扼殺年輕人的創業機會。

其實，早在去年十月，《今周刊》就做過民調，有七成八民眾支持對外國人買房課重稅，未來若開放大陸人來台工作，住宅需求將只增不減，只能期待政府拿出最後的魄力和執行力。

原文網址:http://www.businesstoday.com.tw/article-content-92743-106936?page=5

以上文章來自於今週刊

大陸人搶當你鄰居! 政府縱容陸資炒房

狂漲四倍價仍完銷

吳碧娥╱北美智權報 編輯部

大陸人及陸資可以來台灣買房置產，早已不是新鮮事。其實早在2002年8月，台灣就開放大陸居民到台灣買賣房產，只不過因為限制太多，實際到台買房的人數寥寥無幾；直到2009年6月，《大陸地區人民在台灣取得設定或轉移不動產物權許可辦法》修訂，進一步放寬大陸居民在台購置房產的限制。隨著2010年兩岸簽署《海峽兩岸經濟合作框架協定》（ECFA），加上開放陸客來台「自由行」，隨著兩岸觀光、交流日漸頻繁，大陸居民赴台購房的意願才加速升溫。

根據內政部地政司「官方」統計，2002年開放陸資來台購屋至今，累計僅160件，總金額新台幣約23億元，看起來陸資申請的數量與金額都不多；比起金門人到廈門投資房地產至少3萬件的數量，大陸人來台買房似乎是小巫見大巫，那麼為何政府和台灣買不起房的民眾還要感到緊張？

因為這只是我們看得到的統計數據，真正有心想購買不動產的陸資，根本不會遵循正常管道及流程，而是透過第三國企業法人名義、雙重國籍，甚至是在台灣找親朋好友當人頭置產，官方統計數據恐怕早已嚴重失真，只能當作「參考資料」，看看就好。檯面上數得出的數據是160件，「檯面下交易」的案件，恐怕十倍都不止！

為什麼陸資要透過第三地來台買房？台灣房屋全球財富中心執行長邱創新解釋，如果按照正常流程來購買不動產，要受到所謂的「345限制」：三年內不能買賣、持有台灣房地產一年最長只能住四個月、貸款最高五成。2014年開始，陸資買房又多了「總量限制」：內政部新規定陸資每年買房上限為建物400戶、土地13公頃，長期總量管制為房屋2萬戶與土地1,300公頃。這項新規範看似為陸資來台買房架設起「屋頂」，但若陸資真的有心來台炒房，恐怕也無實質影響。因為陸資早已藉第三地公司的名義來台投資台北市的豪宅及商辦，就算內政部設下總量限制控管，大部分陸資都事先繞經別處再進入台灣，真要查核實屬不易，就算是有法也不見得管得到。

大陸人若想來台灣購買房產，按現行程序走到底有多麻煩？首先要有充分理由證明自身確實有實際居住需求，在大陸公證之後經海基會認證，然後經代理人向土地所在縣市政府申請初審，接著才能進入內政部審查，不只是流程多，申請過程中只要一個環節出錯，都可能被打槍卡關，常常一整年過去了，都不見得申請得下來。

為了躲避層層把關走捷徑，聰明的陸資和陸客當然不會按照正常管道來購屋，如果在台灣有人頭可以幫忙最好，來台灣看了喜歡馬上買，但在台灣是以權狀登記來認定所有權，用人頭雖然圖的是購買方便，不過往往後面就會跟著出現難解的產權糾紛。因此，管制相對較少的預售屋市場，是陸資看中的另一條炒房捷徑。

預售屋市場管不到 大陸有錢人組團來台買房夯

不只陸資可來台買房，就連大陸房地產都可以帶著中國有錢人來台灣炒房投資。當時經濟部開放來台陸資的持股上限為30％，北京萬通集團就透過持有29％股權的新加坡商萬通投資公司，在台北設立子公司「萬通國際開發」，故意用少於1％的持股比例成功闖關，成為第一個具陸資背景色彩的房地產公司。

北京萬通集團來台灣的第一個建案，就是在淡水小坪頂蓋頂級度假豪宅「萬通台北2011」，開賣的前半年先主打上海、北京、廈門、新加坡等海外市場，主要透過大陸公司代銷，在大陸號召有錢人組「賞屋團」來台灣看房，產品也完全比照大陸房地產格式，以人民幣計價，單位面積以平方公尺計算，目標對象就是對岸富豪，甚至半年後才開始在台灣銷售，難怪當時外界認為這個案子「只賣大陸人」。

再來看看「萬通台北2011」這個建案，廣告主打「2％超低利率、4％包租回報率」，強調在台灣投資房地產的價值和收益；又以「台北半山、度假美宅、全球精英華人不動產」為號召（請見圖一），訴求在台灣購屋可享有的「永久產權」、無論是自住或是投資兩相宜，所以第一期開賣時，下訂的客戶七八成都是大陸客。

圖一、萬通台北2011在大陸銷售廣告圖


圖片來源：http://www.vantonetaipei2011.com/

另一方面，由於「萬通台北2011」是預售屋，不在陸資來台的「543條款」內，也不用馬上面臨在台灣複雜的不動產申請程序，台灣人不但要擔心大陸人來台買豪宅、囤商辦，這股墊高房價的勢力已經伸向不必辦理登記的預售屋市場，口袋夠深的大陸土豪，只要輕鬆刷卡就可以從對岸直接簽約買房，就連央行都擔心，以這種刷卡就能購買預售屋的模式，恐怕會讓台灣的房價想降都降不下來！

陸資房地產炒房功力一流 淡水房價四倍跳

這個擔心當然不是空穴來風，「萬通台北2011」當初開價每坪60~70萬元，同樣位在淡水小坪頂、由樺福建設興建的「環遊郡」，開價不過每坪25萬元，成交約在15至17萬元，經由陸資房地產炒作過後的房價，居然可以高出「環遊郡」四倍！儘管如此，這種只賣大陸人的行銷模式當然還是吃得開，事實證明「萬通台北2011」早已近乎完銷，在294戶住戶中，構成比例約為40%大陸、45%台灣、15%海外華人，預計明年初就可以交屋，以這比例看來，理論上明年內政部登記的陸資不動產名單上，至少就會再增加不只100位，過去12年只登記160個案件，但光是這一個建案可抓得出來的陸客投資人數就超過過去12年來的一半，能不合理想像這數據有多失真嗎？

後續兩岸服貿若是通過，雙方交流往來將會日益頻繁，若能在台灣擁有屬於自己的房產，過來洽公或觀光都更方便，對於陸資來台購屋當然是更大誘因，就算現階段的開放程度還不足以讓陸資瘋狂「東進台灣」，但有心想來台購買商辦、豪宅置產的早已擋也擋不住，自己會繞道或找門路過來；若有一天兩岸走向大開放，少了複雜的管制，陸資真的會大舉襲台炒房，到了那一天，台灣房價恐怕真的會一去不回頭了。

原文網址:http://www.naipo.com/portals/1/web_tw/Knowledge_Center/Editorial/publish-194.htm

文章來自於北美智權報 第114期

大陸人買房變你鄰居　教授嗆：馬英九這樣對嗎？

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